Rénover dans le bon ordre, c’est la règle d’or de l’habitat durable : d’abord l’enveloppe, puis les équipements, enfin les finitions. Dans un logement loué, cette logique se heurte à une autre question : qui décide des travaux, et qui en supporte le coût ? Le cas d’un appartement ancien de Clermont-Ferrand, où une infiltration par la toiture-terrasse fait cloquer le plafond de la chambre depuis l’automne, permet de démêler les responsabilités entre propriétaire et locataire.
Le propriétaire garantit l’usage du logement
Le code civil pose une règle ancienne et toujours appliquée : il est dû garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la signature du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts une perte pour le locataire, le bailleur est tenu de l’indemniser. C’est l’article 1721 du code civil, souvent invoqué dans les litiges d’humidité, d’infiltrations ou de pannes répétées.
La loi du 6 juillet 1989 complète ce principe. Le propriétaire doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement, assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal. Si le bailleur n’agit pas, une lettre de mise en demeure permet de formaliser la demande.
Ce qui reste à la charge du locataire
Le locataire, lui, prend à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Il répond aussi des dégradations survenues pendant le bail, à moins de prouver qu’elles résultent d’une force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Pour l’appartement clermontois, la répartition est claire. L’étanchéité de la toiture-terrasse et la réparation de la structure relèvent du propriétaire, et, s’il s’agit de parties communes, de la copropriété. Le rafraîchissement du plafond abîmé par l’infiltration reste également à sa charge, puisque le dommage vient d’un défaut du bâtiment et non d’un manque d’entretien. Le locataire, de son côté, doit signaler le problème rapidement et par écrit, aérer, entretenir les grilles de ventilation et ne pas boucher les entrées d’air. Le décret sur les réparations locatives cite, pour les murs et plafonds, le maintien en état de propreté et les menus raccords de peinture : un plafond taché par une infiltration venue du toit n’entre pas dans ces menus raccords, puisqu’il résulte d’un défaut du bâtiment. En cas de désaccord, une mise en demeure écrite, accompagnée de photographies datées, fixe le point de départ.
Organiser les travaux dans un logement occupé
Une fois le défaut identifié, les travaux se font dans le logement habité. Le locataire doit laisser l’accès pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement, ainsi que pour les travaux d’amélioration, y compris énergétique. Le propriétaire l’informe au préalable de leur nature et de leurs modalités, par une notification remise en main propre ou envoyée en recommandé. Aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l’accord exprès du locataire, et si des réparations durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé.
ExterieurVolets roulants : les 5 signes qui montrent qu’ils arrivent en fin de vieDans une logique d’habitat durable, ce moment est aussi une occasion : refaire une étanchéité, c’est souvent l’occasion d’isoler la toiture et de gagner une classe de performance énergétique. Le principe de la garantie due par le bailleur est détaillé dans le guide sur l’article 1721 du code civil. Pour un logement auvergnat, la procédure devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand est présentée sur monavocatbailleur.fr.
